日本ビル管理保証株式会社

不動産を購入するためには多額の資金を用意しなければなりません。不足する資金は借入れに頼ることになります。一人で購入することが困難な場合には、共同で購入する場合もあるでしょう。持分とはその不動産の名義を誰が、どのくらいの割合を所有しているかを示すものです。この所有権の持分登記のときには、慎重に資金の出所と持分の関係を精査しなければなりません。資金を出した者と所有者が違うとか、借入金の当事者と所有者が違うとか、資金の出所を無視し単純に夫婦２分の１ずつにするなど間違った登記をしてはいけません。間違った部分は、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税されます。

不動産持分の決め方（登記の割合）

「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めなければいけません。

不動産購入時の必要資金表

不動産の持分を決める際の「不動産購入代金＝取得費」に含められるものは次の表の通りです。

取得費となるもの		取得費にならないもの
土地	建物
購入代金 土地上の古屋建物代金及び取り壊し費用 整地・埋め立て・地盛り・下水道・よう壁工事費等 購入のための仲介手数料 不動産取得税 登録免許税・登記手数料 売買契約書印紙代 借入金金利 （借入日から使用開始までの期間に対応する利息） 借入金契約書印紙代 ローン事務手数料 ローン保証料 （借入日から使用開始までの期間に対応する保証料） ローン保証事務手数料 団体信用生命保険料（借入日から使用開始までの期間に対応する保険料） 抵当権設定の登録免許税・登記手数料 固定資産税・都市計画税の精算金	建築費又は購入代金 （工事代金・設計料・工事確認申請料など） 設計変更費用 増改築リフォーム費用 エアコン・給湯設備等で建物に付属する設備 購入のための仲介手数料 不動産取得税 登録免許税・登記手数料 売買契約書・建築請負契約書の印紙代 借入金金利 （借入日から使用開始までの期間に対応する利息） 借入金契約書印紙代 ローン事務手数料 ローン保証料 （借入日から使用開始までの期間に対応する保証料） ローン保証事務手数料 団体信用生命保険料 （借入日から使用開始までの期間に対応する保険料） 抵当権設定の登録免許税・登記手数料 固定資産税・都市計画税の精算金	借入金金利 （使用開始日以降の期間に対応する利息） ローン保証料 （使用開始日以降の期間に対応する保証料） 団体信用生命保険料 （使用開始日以降の期間に対応する保険料） つなぎローン事務手数料 つなぎローン金利 火災保険料等（家屋・家財・地震） インターネット加入料・CATV使用料 管理準備金・管理費・修繕積立金 引越し代金 家電製品・家具・カーテン代等 町会費

(注)事業用不動産の場合、土地・建物の取得にかかる「不動産取得税」「登録免許税」「登記費用」は、必要経費として処理することができます。また既に他の不動産所得がある場合については、土地・建物の借入金金利のうち借入日から使用開始までの期間分についても、必要経費にすることができます。

親が資金を援助する場合の方法

不動産を購入する時、親から援助を受ける場合には３つの方法があります。

①贈与	…	相続時精算課税制度や住宅取得等資金の非課税制度等で親より贈与を受け自分の資金として出す。
②借入金	…	所定の条件を守り親よりの借入金とします。
③共有	…	親の出した資金分を親の持分として共有登記します。 「フラット35」等の融資を利用する場合、借入名義人の持分割合などの要件が発生しますのでご注意ください。