不動産を買うときの税金
売買・贈与で不動産を取得したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。
不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月～1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。なお、納期は各都道府県により異なります。
課税対象
売買・新築・増改築・贈与・交換他
(注)相続は非課税
税金計算
●不動産取得税の計算
土地・建物の税額 ＝ 固定資産税評価額 × 4％（標準税率・本則）
ただし、特例により以下のとおり標準税率が軽減されます。
土地及び住宅 3％（平成24年3月31日まで）
住宅以外の家屋 4％
宅地の課税標準の特例
宅地の課税標準が1／2となる特例
宅地の課税標準額 ＝ 固定資産税評価額 × 1／2
(注)1／2特例は平成24年3月31日までの適用となります。
新築住宅及びその敷地の税額の軽減
| 建 物 |
特例の税額 | 不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 － 1,200万円） × 3％ |
| 軽減の要件 （増改築含む） |
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| 土 地 |
特例の税額 | 不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1／2 × 3％） － 控除額（下記AかBの多い金額） A ＝ 45,000円、 B ＝（土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200m2限度）） × 3％ |
| 軽減の要件 |
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認定長期優良住宅の税額の軽減
| 建 物 |
特例の内容 | 新築住宅の1,200万円控除に代えて1,300万円とする。（平成24年3月31日までの特例） |
中古住宅及びその敷地の税額の軽減
| 建 物 |
特例の税額 | 不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 － 控除額※1） × 3％ ※1 不動産取得税の軽減にかかる控除額などについては、各都道府県によって若干の相違があります。詳しくは不動産所在の各都道府県税事務所にご確認下さい。
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| 軽減の要件 |
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| 土 地 |
特例の税額 | 不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1／2 × 3％） － 控除額（下記AかBの多い金額） A ＝ 45,000円、 B ＝（土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200m2限度）） × 3％ |
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| 軽減の要件 |
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ケーススタディ
不動産取得税の軽減が「可能」な場合の不動産取得税額算出
平成23年に自己居住用の中古マンション（平成14年築・課税床面積70m2・共有持分土地面積50m2・東京都所在物件）を取得した場合の不動産取得税はいくらになりますか？
土地の固定資産税評価額3,000万円、建物の固定資産税評価額1,000万円と仮定します。
中古住宅の軽減を受けられる条件に適合するため、下記のとおりとなります。
| 建物の不動産取得税 | （1,000万円 － 1,200万円） × 3％ ＝ 0円 |
| 土地の不動産取得税 |
控除額の計算
A ＝ 45,000円
B ＝（3,000万円／50m2）× 1／2 ×（70m2×2）※× 3％ ＝ 126万円 ※70m2 × 2 ＝ 140m2 140m2 ＜ 200m2ゆえに140m2 A・Bのいずれか多い方ですから、土地の控除額は126万円となります。 土地の不動産取得税（3,000万円 × 1／2 × 3％） － 126万円 ＝ 0円 |
このケースの場合、不動産取得税はかかりません。
ケーススタディ
不動産取得税の軽減が「不可」の場合の不動産取得税額算出
平成23年に自己居住用以外の中古マンションを取得した場合の不動産取得税はいくらになりますか？
土地の固定資産税評価額3,000万円、建物の固定資産税評価額1,000万円と仮定します。
中古住宅の軽減を受けられる条件に適合しないため、下記のとおりとなります。
| 建物の不動産取得税 | 1,000万円 × 3％ ＝ 30万円 |
| 土地の不動産取得税 | 3,000万円 × 1／2 × 3％ ＝ 45万円 |
このケースの場合、不動産取得税は合計75万円となります。
Q1 マンションを購入しましたが、登記簿上の床面積は48m2です。不動産取得税の軽減の特例は受けられませんか？
| A |
不動産取得税の軽減の特例は50m2以上240m2以下の床面積に対して適用されます。この場合の床面積ですが、マンションの床面積は共用部分を按分して専有部分に加算した面積が基準になります。これを課税床面積といいます。そのため登記簿の床面積が48m2でも50m2以上の基準を満たす可能性があります。固定資産税評価証明書をご覧下さい。“現況床面積”の欄で50m2以上であれば不動産取得税の軽減の特例を受けることができます。 |
Q2 不動産取得税の軽減の特例を受けるには60日以内に手続をしなければいけないそうですが、この手続の仕方は？
| A |
「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」というのものがあります。これには家屋用と土地用の2つの書類があります。書類はいずれもその取得の日から60日以内に都道府県税事務所に対して提出しなければなりません。しかし必ずこの申告書を提出しなければならないかというと、都道府県税事務所では登記時に提出された書類等から軽減措置が受けられるかどうかを自主的に判断し、処理してくれていることがあります。納税通知書が送られてきたら、これが適切に処理されているかどうかをチェックしてみて下さい。万が一軽減が受けられるのにこの処理がされていなければ、ただちに上記の申告書を提出して下さい。期限後であってもその申告が認められないという制度ではないようです。 |
Q3 セカンドハウスとはどのようなものをいいますか？
| A |
『セカンドハウス』とは別荘以外の家屋で「週末に居住するため郊外等に取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの」などをいい、「毎月1日以上居住の用に供するもの」とされています。 |
